Acheter à 600 000 DH : combien l'appartement va vraiment vous coûter
3 min de lecture · Madam Khadija Immobilier, Agadir
Chaque semaine, un client arrive à l'agence avec exactement le budget de l'appartement… et découvre chez le notaire qu'il lui manque 40 000 DH. Voici comment ne pas être ce client.
Au Maroc, quand vous achetez un bien, vous payez le prix au vendeur plus une série de frais à l'État et au notaire. On les appelle souvent « frais de notaire », mais le notaire n'en garde qu'une petite partie. Le reste part en taxes.
La règle simple à retenir : prévoyez entre 6 et 7 % du prix en plus. Voyons d'où vient ce chiffre.
Les 4 lignes qui font la facture
1. Les droits d'enregistrement : environ 4 %
C'est la plus grosse ligne. Pour un logement, la Direction générale des impôts prélève environ 4 % du prix déclaré dans l'acte. Sur 600 000 DH, cela fait déjà 24 000 DH.
2. La conservation foncière : environ 1,5 %
Pour que le bien soit inscrit à votre nom sur le titre foncier, l'Agence nationale de la conservation foncière (ANCFCC) prélève environ 1,5 % du prix, plus un petit montant fixe pour le certificat de propriété.
3. Les honoraires du notaire : souvent autour de 1 %, plus la TVA
C'est la rémunération du notaire pour rédiger l'acte, vérifier les papiers et garder l'argent en sécurité jusqu'à la signature. Elle tourne souvent autour de 1 % du prix, avec 10 % de TVA dessus. Demandez toujours le montant à l'avance : c'est votre droit.
4. Les petits frais : timbres, copies, dossiers
Comptez quelques milliers de dirhams pour les timbres, les copies certifiées et les démarches administratives.
L'exemple chiffré : un appartement à 600 000 DH
| Ligne | Estimation |
|---|
| Prix de l'appartement | 600 000 DH |
| Droits d'enregistrement (≈ 4 %) | 24 000 DH |
| Conservation foncière (≈ 1,5 %) | 9 000 DH |
| Notaire (≈ 1 %) + TVA | 6 600 DH |
| Timbres et frais divers | ≈ 2 000 DH |
| Total à prévoir | ≈ 641 600 DH |
Soit environ 41 600 DH de frais, presque 7 % du prix. C'est l'équivalent de plusieurs mois de salaire pour beaucoup de familles. Mieux vaut le savoir avant de faire une offre qu'au moment de signer.
À retenirMultipliez le prix par 1,07. Si le résultat dépasse votre budget, cherchez un bien un peu moins cher ou négociez : 30 000 DH de remise sur le prix, c'est aussi environ 2 000 DH de frais en moins.
Et si vous achetez avec un crédit ?
Le crédit ajoute ses propres frais : frais de dossier de la banque, assurance, et surtout l'inscription de l'hypothèque sur le titre foncier. Demandez à votre banque une simulation écrite avec tous les frais, pas seulement la mensualité.
Les 3 erreurs qu'on voit le plus souvent
- Mettre tout son argent dans l'avance. Gardez de côté de quoi payer les frais, sinon la signature est bloquée.
- Accepter un prix « sous-déclaré » dans l'acte. Certains vendeurs proposent d'écrire un prix plus bas pour payer moins de taxes. C'est illégal, et le jour où vous revendez, vous paierez une plus-value énorme sur la différence.
- Oublier les frais après l'achat. Charges du syndic, compteurs d'eau et d'électricité au nom du nouveau propriétaire, petits travaux : prévoyez un coussin.
ImportantLes taux ci-dessus sont des estimations courantes. Ils peuvent changer avec la loi de finances. Le seul chiffre qui compte est celui que le notaire vous donne par écrit avant la signature.
Comment on vous aide
Pour chaque bien de nos annonces, on peut vous faire le calcul complet des frais en deux minutes sur WhatsApp, et vous mettre en contact avec un notaire. Envoyez-nous simplement la référence du bien (par exemple MK-102).
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Dites-nous votre budget et votre quartier sur WhatsApp. Ou appelez le 06 02 12 63 38.
اشتريت شقة بـ 600.000 درهم؟ هذا هو الثمن الحقيقي الذي ستدفعه
3 دقائق قراءة · مدام خديجة للعقار، أكادير
كل أسبوع يأتي إلى الوكالة زبون معه ثمن الشقة بالضبط… ثم يكتشف عند الموثق أنه ينقصه 40.000 درهم. إليك كيف لا تكون أنت هذا الزبون.
في المغرب، عندما تشتري عقاراً، تدفع الثمن للبائع زائد مجموعة من المصاريف للدولة وللموثق. يسميها الناس عادة "مصاريف الموثق"، لكن الموثق لا يأخذ منها إلا جزءاً صغيراً، والباقي ضرائب ورسوم.
القاعدة البسيطة: احسب ما بين 6 و7 في المائة من الثمن كمصاريف إضافية. لنرَ من أين يأتي هذا الرقم.
الأسطر الأربعة التي تكوّن الفاتورة
1. حقوق التسجيل: حوالي 4 في المائة
هذا أكبر مبلغ. بالنسبة للسكن، تقتطع المديرية العامة للضرائب حوالي 4 في المائة من الثمن المصرح به في العقد. على 600.000 درهم، هذا يعني 24.000 درهم.
2. المحافظة العقارية: حوالي 1,5 في المائة
لكي يُسجَّل العقار باسمك في الرسم العقاري، تقتطع الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية حوالي 1,5 في المائة من الثمن، زائد مبلغ صغير ثابت لشهادة الملكية.
3. أتعاب الموثق: غالباً حوالي 1 في المائة، زائد الضريبة على القيمة المضافة
هذا أجر الموثق مقابل تحرير العقد والتحقق من الوثائق وحفظ المال إلى يوم التوقيع. غالباً تكون حوالي 1 في المائة من الثمن، مع 10 في المائة ضريبة على القيمة المضافة. اطلب المبلغ مسبقاً دائماً، هذا حقك.
4. المصاريف الصغيرة: التنبر، النسخ، الملفات
احسب بضعة آلاف من الدراهم للتنبر والنسخ المصادق عليها والإجراءات الإدارية.
مثال بالأرقام: شقة بـ 600.000 درهم
| البند | التقدير |
|---|
| ثمن الشقة | 600.000 درهم |
| حقوق التسجيل (≈ 4%) | 24.000 درهم |
| المحافظة العقارية (≈ 1,5%) | 9.000 درهم |
| الموثق (≈ 1%) + الضريبة | 6.600 درهم |
| التنبر ومصاريف أخرى | ≈ 2.000 درهم |
| المجموع المتوقع | ≈ 641.600 درهم |
أي حوالي 41.600 درهم من المصاريف، تقريباً 7 في المائة من الثمن. هذا يعادل أجرة عدة أشهر بالنسبة لكثير من العائلات. الأفضل أن تعرف هذا قبل أن تقدم عرضك، لا يوم التوقيع.
الخلاصةاضرب الثمن في 1,07. إذا تجاوز الناتج ميزانيتك، ابحث عن عقار أرخص قليلاً أو فاوض: تخفيض 30.000 درهم في الثمن يعني أيضاً حوالي 2.000 درهم أقل في المصاريف.
وإذا اشتريت بالقرض؟
القرض يضيف مصاريفه الخاصة: مصاريف ملف البنك، التأمين، وخاصة تسجيل الرهن على الرسم العقاري. اطلب من البنك محاكاة مكتوبة بكل المصاريف، وليس فقط القسط الشهري.
3 أخطاء نراها كثيراً
- وضع كل المال في التسبيق. احتفظ بمبلغ المصاريف جانباً، وإلا سيتوقف التوقيع.
- قبول ثمن "ناقص" في العقد. بعض البائعين يقترحون كتابة ثمن أقل لدفع ضرائب أقل. هذا غير قانوني، ويوم تبيع ستدفع ضريبة كبيرة على الربح بسبب الفرق.
- نسيان المصاريف بعد الشراء. واجبات السانديك، تحويل عدادات الماء والكهرباء، إصلاحات صغيرة: خصص مبلغاً احتياطياً.
مهمالنسب أعلاه تقديرات شائعة، وقد تتغير مع قانون المالية. الرقم الوحيد الذي يُعتمد عليه هو الذي يعطيك الموثق كتابياً قبل التوقيع.
كيف نساعدك
لكل عقار في عروضنا، يمكننا أن نحسب لك كل المصاريف في دقيقتين عبر واتساب، ونربطك بموثق. أرسل لنا فقط مرجع العقار (مثلاً MK-102).
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